「中古マンションの固定資産税はどれくらい？」
「中古マンションの固定資産税は減税対象になる？」
など中古マンションの固定資産税について興味を持つ人も少なくないでしょう。というのも中古マンションの魅力は新築物件に比べて手頃な価格にありますが、固定資産税となれば話が別です。築年数が経過すると固定資産税の評価額が下がり、税額が変動する可能性があります。今回の記事では、中古マンションを購入する際の固定資産税の基本情報をはじめ、計算式や軽減税率の条件、支払いのタイミングや相場額についてまとめてご紹介します。
固定資産税とはどんな税金か
固定資産税は土地や建物（一戸建て・マンション等）などの固定資産に対して課される地方税の一種です。毎年1月1日時点で固定資産を所有している人に納税義務が発生します。そして固定資産税は、市町村（東京23区では都）がその地域の公共サービスやインフラの維持・改善に必要な資金を調達するための重要な財源となっています。
固定資産税の額は固定資産の評価額に基づいて計算されるのが特徴です。
評価額は固定資産評価基準に基づいて市町村が評価し、3年ごとに見直されます。そして評価額に税率を掛け合わせたものが税額としてかかります。一般的に税率は一般的に1.4%です。市町村によって異なる場合があるので、自治体のホームページなどを確認しましょう。
また住宅用地や住宅の一部には特例措置が適用されるため、固定資産税の税額が軽減されるメリットがあります。例えば中古マンションの場合、土地に対して特例による固定資産税の軽減措置が用意されており、課税評価額が3分の1に、そのうち200㎡以下の部分（小規模住宅用地）には課税評価額が6分の1に軽減されます。
固定資産税は土地や建物を所有している限り、毎年支払わなければならない税金です。地域社会の維持と発展のためにも、固定資産税はきちんと支払いましょう。
固定資産税を支払うタイミングについて
固定資産税は地方税であり、税金の支払いタイミングは自治体によて異なる場合があります。また固定資産税は1年間の税額を4回に分けて納めるケースが一般的であり、送られてきた納税通知書と納付書に記載された期日までに支払うのがポイントです。
都市計画税（地方税）は必ず支払うの？
固定資産税の案内とともに、都市計画税の納付を求められるケースも珍しくありません。都市計画税も地方税の一種で、固定資産税と同時に課税されます。ポイントはその土地が都市計画区域内にある場合にのみ支払義務が生じることですが、中古マンション所有者も例外ではなく、区域内の物件を保有していれば支払いが必要です。中古マンションの購入を控えている人は、マンションの立地を確認することをおすすめします。
中古マンションの固定資産税はどれくらい？
築年数が長い中古マンションほど固定資産税の税額は低くなる傾向にあります。これは固定資産税を算出する際に必要な評価額が、3年ごとに見直されているからです。多くの場合、新築から期間が経過するほど固定資産税の税額は下がります。
計算方法は次のとおりです。
固定資産税評価額×固定資産税率（一般的には1.4%）
たとえば評価額が1000万円の中古マンションの場合、1000万円×1.4％となるため年間の固定資産税は14万円ということになります。しかし各都道府県の自治体により固定資産税率は異なる場合があるため、正確な税額を知るには購入予定の市町村に確認することが大切です。また購入価格が評価額と大きく異なる場合は、再評価の申請をすることもできます。中古マンションの購入を検討している人は、これらの点を考慮しておくことが重要です。
築20年もしくは30年の中古マンションの固定資産税の計算方法
固定資産税は固定資産税評価額に基づいて算出されますが、中古マンションは新築時よりも資産価値が下がることから、10年後、20年後と経過していくごとに評価額・固定資産税の税額も低くなります。特に築20年や築30年の物件では、その差が顕著に現れます。新築時に比べて税額も低くなります。
ここで築20年の中古マンションを例に固定資産税の税額をシミュレーションしてみましょう。
築20年のマンションを2,000万円で購入したとします。固定資産税評価額は市場価格の70%程度とされるため、1,400万円が評価額の基準です。この評価額に固定資産税率1.4%を適用すると、年間の固定資産税は1,400万円×1.4%＝約19.6万円となります。
同じように築20年の中古マンションを、今度は3,000万円で購入したとしましょう。市場価格の70％が評価額であれば2,100万円が基準となります。これに固定資産税率1.4％をかけると、年間の固定資産税は約29.4万円となります。
ただし実際の税率や評価額は自治体によって異なるため、正確な金額を知りたい場合は地方自治体に確認しましょう。
中古マンションの固定資産税軽減税率が適用されると減税される？
中古マンションの固定資産税は、「新築住宅に係る税額の減税措置」や「認定長期優良住宅に関する特例措置」の未経過期間がある場合、また購入後に所定のリフォームを行なった場合などで軽減税率が適用され、税額が減少する可能性があります。
「新築住宅に係る税額の減額措置」と「認定長期優良住宅に関する特例措置」は新築住宅や新築マンションに適用される軽減措置ですが、築浅の中古マンションを購入した場合はこれらの未経過期間が残っている可能性があります。たとえば築3年の中古マンションを購入した場合、残りの2年間は「新築住宅に係る税額の減税措置」が適用になるのがポイントです。
また中古マンションを購入してリフォームやリノベーションする場合、所定の要件を満たした場合に限り固定資産税の軽減措置が適用されます。ただし分譲マンションの場合は管理規約や利用規約でリフォームに制限がかかっているケースもあるため、工事の前に管理規約を確認する必要があるでしょう。
さらに抑えておきたいポイントとして、中古マンションには土地（敷地）については新築マンションと同様に「固定資産税の住宅用地の特例」という軽減措置があります。中古マンションを購入した際は建物だけではなく土地に対しても固定資産税が発生しますが、土地の固定資産税が安くなることで結果的に全体の税額が減少するのです。
ではここで、土地の固定資産税に関する軽減措置や中古マンションの注意点、リフォームに伴う軽減措置の概要、そして階数によって固定資産税は軽減されるのかについてくわしく解説します。
土地の固定資産税には軽減措置がある
中古マンションの固定資産税について、軽減措置の対象となるのは住宅用の土地であり、その敷地面積や地域、土地の利用状況によって条件が異なります。
ここで具体例を紹介しましょう。
土地の固定資産税の課税評価額が2000万円、そして面積が400㎡の中古マンションの敷地であれば、土地の半分が小規模住宅用地として、もう半分が一般住宅用地となり、固定資産税の税額は以下のようになります。
| 200㎡以下の部分（小規模住宅用地）の課税評価額＝敷地の半分1000万円↓1000万円×1/6(軽減措置)×1.4％(標準税率) | ①約2.3万円 |
| 200㎡超えの部分(一般住宅用地)の課税評価額＝敷地の半分1000万円↓1000万円×1/3(軽減措置)×1.4％(標準税率) | ②約4.6万円 |
| 土地の固定資産税＝①＋②①約2.3万円+②4.6万円 | 約6.9万円 |
| 軽減措置がない場合の固定資産税↓2000万円×1.4％(標準税率) | 28万円 |
軽減措置のない固定資産税は28万円なので、約6.9万円の軽減措置により約21.1万円ほど固定資産税が減税されている計算になります。
新築住宅の場合も同様の軽減措置が適用されることがありますが、中古マンションの土地の場合は、前所有者の利用状況等によっても適用条件が変わることがあるため注意が必要です。
購入を検討している中古マンションの固定資産税の軽減措置については、事前に自治体の税務課に問い合わせることで、具体的な情報を入手することができます。
築浅中古マンションの固定資産税は注意
築浅の中古マンションは「新築住宅に係る税額の減税措置」が受けられる可能性があると紹介しましたが、これには大きなデメリットもあります。というのも、築浅の中古マンションには新築時の価値が大きく残っているため、固定資産税が高めに設定される傾向があるという点です。
評価額の算出は、新築時の価格から年数に応じた減価償却を行いますが、築浅では年数が経過していないため税額も高くなります。購入時はこの税額の予想をしっかりと行い、将来的な負担を見積もることが重要です。また自治体によって評価基準が異なるため、地域差も把握しておく必要もあるでしょう。
中古マンションのリフォームによって固定資産税の軽減措置が適用される
中古マンションの築年数が一定以上の物件であることや、耐震性の向上など公的な基準を満たす改修が行われた場合に限り、中古マンションのリフォームで固定資産税の軽減措置が受けられます。軽減税率が適用されるとリフォーム後の固定資産税評価額が下がり、結果的に税金額も減少することが期待できます。
ただしリフォームで資産価値が著しく上昇した場合は、評価額が上がる可能性もあるので注意しなくてはなりません。適用範囲を正確に理解し、経年劣化に対して計画的なリフォームを心掛けましょう。
中古タワーマンションの固定資産税は上の階と下の階で同じなのか
中古マンションのなかでも、構造上タワーマンションと呼ばれる物件の固定資産税（と都市計画税）は、階層によって税額に違いが生じます。通常、階層に関係なく床面積（専有面積）が同一なら固定資産税額は変わりません。しかしタワーマンションのような高層建築物では、上層階のほうが景観が良いとされるケースが多く、固定資産税が同額であることに不公平という声がありました。こうした影響を受け、2017年(平成29年)の法改正において「2018年以降に新築された、高さ60メートルを超える新築タワーマンション(居住用超高層建築物)」について、階数が1階上がるごとに税額が段階的に上がる仕組みに変更されました。つまり、上の階に住む人の方が高い固定資産税を支払うことになります。
たとえば同じマンション内でも、10階の物件と40階の物件では40階の方が評価額が高く設定されることが一般的です。1階とくらべると、固定資産税額が10％ほど高くなります。ちなみにタワーマンション全体の税額は法改正と変わらないため、低層階の人は減税、高層階の人は増税になっているのもポイントです。中古マンションを買う時には、将来の固定資産税を考慮してどの階に住むかを決定する必要があるでしょう。
Q＆A
中古マンションの固定資産税については複雑なケースも多く、疑問を抱えるのも無理はありません。ここでは中古マンションの固定資産税について、さまざまな質問に答えていきます。
中古マンションの固定資産税は築30年でいくらですか？
築年数30年の中古マンションの場合、新築時の評価額から減価償却が進んでおり、その分評価額も下がっているため、税額も低めです。住まいの状態や所在地により異なるため、一概には言えませんが、相場感としては新築時に比べてかなり低くなっています。ただし購入額が市場価格よりも高かった場合や、立地条件などにより評価額が上がっているケースも考慮する必要があります。具体的な税額については地域や物件の評価額によって異なりますが、概算を知りたい場合は地元の税務署に問い合わせるとよいでしょう。
3000万円の中古マンションの固定資産税はいくらですか？
3000万円で購入した中古マンションの固定資産税は、年間で4.2万円（3000万円 × 1.4％）程度になりますが、これは地方自治体によって設定される固定資産税評価額に基づきます。固定資産税の計算基礎は公示価格の70%であり、一般的に税率は1.4%です。すでに「中古マンションの固定資産税はどれくらい？」の章でシミュレーションしましたが、評価額が2100万円となる場合、固定資産税は2100万円×1.4%で年間29万4000円となります。中古マンションを購入する際は、この計算方法を理解し、予想される税負担を考慮することが重要です。
2000万の中古のマンションで固定資産税はいくらくらいですか？
2000万円の中古マンションの固定資産税は、おおよそ年間28,000円（2000万円 × 1.4％）となりますが、こちらも地方自治体によって設定される固定資産税評価額に基づきます。一般的に購入額が市場価格を反映しているため、ある程度の目安にはなるでしょう。中古マンションの場合新築時からの築年数に応じて評価額は控除されますが、2000万円の物件で概算すると、評価額が購入額の70％程度とし、固定資産税率が1.4％の場合、年間で約19,600円の税額が発生することになります。詳細は市町村の担当窓口で確認してください。
中古マンションの固定資産税はいつ払う？
中古マンションの固定資産税は毎年1回、その年の1月1日時点での所有者に課税されます。自治体によって異なりますが、多くの場合は4月下旬から5月頃に納税通知が送付され、5月末から6月から始まる四半期ごとに分割で固定資産税を払う流れとなっています。中古マンションの所有者は、これらの期日を念頭に置いて固定資産税の支払い計画を立てる必要があるでしょう。
まとめ
中古マンションの固定資産税は、築年数が古くなるほど基準となる評価額が下がり、税額も低くなる傾向にあります。一般的に固定資産税は年間の地価の1.4%程度で、軽減税率が適用される場合もありますが、それぞれの自治体によって内容が異なるケースもあるため、事前に調べることがおすすめです。固定資産税の税額は自分で計算することも可能なので、中古マンションの購入を控えている人は概算を出してみてはいかがでしょうか。
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