中古物件の購入などをきっかけに物件情報を調べていくと”既存不適格建築物”という言葉を目にすることがあるでしょう。既存不適格建築物は、建築当時は合法であるものの現行の建築基準に適合していない物件を指しており、法律に違反して建てられた違法建築物ではありません。しかし売買において、さまざまなリスクやデメリットがある点に注意が必要です。この記事では、既存不適格建築物と違法建築物の違いはもちろん、これらの物件を取引する際の注意点をくわしくご紹介します。
既存不適格物件とは？特徴とポイントについて
既存不適格物件とは、建築基準法の施行後に建てられたものの、現在の基準に満たしていない建物のことを指します。
具体的には耐火性や構造面などの基準を満たしていない点が特徴であり、建築年代や改修履歴、法令の変更履歴を確認することで見極めることが可能です。
実際の不動産取引において既存不適格物件は担保評価が低くみられる傾向にあり、改築や増築などの際には現行の法律を遵守する必要があるため、改修費用や規格の制限にリスクを与えるデメリットがあります。
既存不適格建築物を購入する際には、こうしたデメリットやリスクの理解はもちろん、建築専門家の意見を求めることが重要です。
違法建築物との違い
「不適格」と聞いて違法建築物なのではないかと思う人もいるでしょう。しかし既存不適格物件と違法建築物にははっきりした違いがあります。
まず既存不適格物件は現行の法律（基準）に適合しないものの、建築当時は合法的に建てられた建物を指します。対して違法建築物は、建築当初から建築基準法や都市計画法などの法律に違反して建築された物件です。
つまり既存不適格物件は法改正により不適格となったが元々は合法的に建築されたもの、違法建築物は建築時から法律違反であった物件という明確な違いがあります。売買を検討する際は、この区別を理解することが重要です。
既存不適格と違法建築物の共通点と異なる点
既存不適格建築物と違法建築物は、どちらも現在の建築基準に適合していない点で共通していますが、既存不適格建築物は建築当時は法律に準拠している物件、対して違法建築物は建築時点から法を守らず建てられた物件です。
既存不適格物件は罰則の対象外ですが、違法建築物は撤去命令や罰金等の対象であり、建物の価値が大幅に下落するほか住宅ローンが組めなくなるというペナルティが発生するため、売買時の注意点が大きく異なります。
既存不適格物件の例を紹介
既存不適格物件の大きなポイントは、現在の法律には適合しないものの法の保護を受けて利用が認められているという点です。
現存する既存不適格物件には、
・道路に接する幅が現在の法律の基準に満たない古い住宅
・建ぺい率を超えて建てられたビル
などが挙げられます。
これらの既存不適格物件は、建築当初は合法でも法改正後の基準に逸脱しているため、新たな建築や大幅な改築は制限されます。売買の際には、こうした特徴を理解し、将来的なリスクを考慮したうえでの適切な対応策を講じる必要があります。
ここで既存不適格物件の例をくわしく解説しましょう。
建築基準法の改正
現行の建築基準法は1981年（昭和56年）6月に改正されており、耐震基準の強化を目的として人命や財産の安全を確保したものとなっています。しかし旧耐震基準で建てられているため、現行の耐震基準に満たしていません。つまり旧耐震法に則って1981年以前に建てられた物件は、既存不適格建築物ということになります。
建築当時の法律であった旧耐震基準には適合しているため違法建築物ではありません。しかし売買する際には新耐震基準の適合性を考慮し、適切な評価が必要です。
耐震基準の改正
耐震基準は建築物の安全性を確保するために必要な規定であり、建築基準法においても重要な部分となります。改正の背景には過去の大地震の経験から得られた知見があり、新たな科学的データに基づいて建築物の耐震性能を高めることが改正の主な目的です。
改正内容には、将来の地震に対する備えとして構造の強化や耐用年数に応じた耐震補強が含まれているため、既存不適格物件を売買する際には改修や再検討が必要になる場合があります。
都市計画法の改正
都市計画法の改正により、安全・安心な住環境の確保が求められるようになりました。
都市計画法で改正されたものには、
・用途地域
・建ぺい率
・容積率
・高さ
・防火地域、準防火地域
などがあり、地方自治体による計画的な都市の発展が目的とされています。
都市計画法が改正されたことで既存不適格建築物に対する制限が厳しくなったため、既存不適格建築物の売買取引をする際は建築物の用途変更や再建築に際して現行の規制を認識しなくてはなりません。
既存不適格物件を購入する際の注意点
既存不適格物件を購入する際は、
・ローン審査のハードルが高い点
・リフォームの際は現行の建築基準法に適合する必要がある点
など、さまざまなリスク・デメリットに備えた準備が必要です。また将来的な売却を検討する場合にも既存不適格物件の特性を購入希望者へ明確に開示し、理解してもらいやすいような情報提供が求められます。
ここで既存不適格物件の売買取引に関係するローン審査と、リフォームの注意点についてくわしく解説します。
ローン審査が通りにくいことを理解しておこう
既存不適格建築物は現行の法律や基準と異なるため、金融機関が「融資のリスクが高い」と判断する可能性が高いです。
審査で評価されるのは
・物件の現状
・物件の将来性
・購入者の信用情報
など多岐にわたります。
いずれにおいても既存不適格物件でクリアしなければならない項目が多く、ローン審査のハードルは高いため、投資の際は慎重かつ将来的なリスクを考慮した上で進める必要があるでしょう。
リフォームの際は現行基準に適合させよう
リフォームを行う際に重要なのは現行の建築基準法に適合させなくてはならない点であり、既存不適格建築物の改修や増改築をする際には法的な要件を満たさなくてはなりません。現行の基準に合わせることは、法令厳守の観点だけでなく、将来の安全性を確保することや物件の価値を高めるために不可欠なものと言えるでしょう。
既存不適格物件を売却する際に注意すること
現状、既存不適格物件の売却はデリケートな問題が多く、注意が必要です。まず法的な課題を抱えたまま既存不適格物件を売却すると後のトラブルにつながるため、売却する過程で専門的視点によるリーガルチェックを受ける必要があるでしょう。もっとも既存不適格物件は市場価値にも影響を及ぼすため、価格設定にも慎重な判断が求められます。また買取業者への依頼を検討する際には、既存不適格物件の取り扱いに精通している業者を選ぶことが重要です。
売却の際には以下二つの注意点を頭に片隅においておくと良いでしょう。
・購入者が現れにくい
・買取業者への依頼も視野に
売却するにも購入をするにもリスクは付きまといます。
法的リスクを回避してトラブルのない取引を行うためにも、既存不適格物件を売却する際の注意点についてくわしく解説します。
購入者希望者が少ない
既存不適格物件の購入希望者が少ない主な理由は、将来的な建て替えや大規模な改修が困難な点にあります。購入希望者が見つかったとしても、法的なリスクや課題をクリアする必要はもちろん、購入希望者が納得したうえで購入に踏み切れるよう、物件の状況についてくわしく説明する必要があるでしょう。
購入希望者が少ない上に法的な課題をクリアする必要があることから、既存不適格物件の売買は取引期間が長引く可能性が高いです。売却を希望する際には期間に余裕を持つことが必要です。
適正に査定してくれる買取業者への依頼も視野に
購入希望者の少ない既存不適格物件は不動産市場での需要も限られているため、売却の際は法的な課題やリスク、デメリットに理解のある買取業者へ依頼するのがスムーズです。
買取業者を利用する際は既存不適格物件特有のリスクを踏まえた上で適正な査定、買取価格を提示してもらえるか、スムーズにやり取りしてもらえるかなど、さまざまな面で信頼できる業者か検討しましょう。売却後のトラブルを避けるためにも、契約内容を明確にすることも必要です。
まとめ
既存不適格建築物は現在の法令に適合しない物件であり、耐久性に不安があるなどのデメリットはありますが、建築当初から法令に違反している違法建築物ではありません。法的なリスクに配慮すれば、既存不適格建築物の売買取引は可能なので、売買時には物件の状況を確認し、将来的な制限やリスクを理解して取引することが重要です。ローン審査のハードルが高く、増改築には現行の基準に合わせる必要があるなど課題点はたくさんありますが、安全に取引するためにも慎重な対応を心がけましょう。
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