古家付き土地とは、古く解体が必要と思われる建物が建っている土地のことを指します。
古家付き土地の売却は、相場を把握していなかったり、売主と買主の情報差が大きいことが多く「査定額が低すぎる業者を選んでしまった」「解体費用やリフォーム費用を考慮していなかった」など、思わぬ落とし穴だらけです。適切な方法を取らないと、数百万の損失を被ってしまう可能性もあります。
この記事では、古家付き土地の買取業者選びから、売却前に知っておくべきポイントまで、損失を回避するための方法を詳しく解説します。適切な方法で売却すれば、思わぬ高値での売却も可能です。ぜひ、売却前の参考にしてください。
古家付きの土地とは？
古家付きの土地とは、長い築年数が経過している建物が建っている土地のことです。建物自体に価値がほぼないため敬遠されがちで「廃屋付き土地」とも表現されることも多々あります。取引内容にもよりますが、敬遠される理由の１つに基本的には買主側で家屋の解体を行う必要があることが挙げられます。また売却するにしても古家付きの土地は時間がかかりやすい傾向にあります。
売却に時間がかかりやすい傾向がある
古家付き土地は売却に時間がかかりやすいです。古家付きの土地を所有されている方はすでに悩まれていてご存じかもしれませんが、今一度チェックしてみてください。
売却に工夫が必要
古民家カフェのブームやそもそも立地がいいと古家がついていても土地を購入したくて購入する方は一定数います。ただし買い手を早く見つけたい場合は古家の取り壊しも検討する必要があります。その際に解体費用が売却益を上回ってしまう場合は他の方法を考えなくてはなりません。
契約不適合責任を負う可能性が高まる
契約不適合責任とは契約にない瑕疵等が見つかった場合に負う責任のことです。古家に買主が住む場合に古家は文字の通り古くなっており見えない部分の劣化が進んでいる可能性があります。もし契約不適合に該当する場合は解約や減額に応じる必要がありますので特約をつけて回避する方法もありますが、そうすると購入者が不利になるため買い手が見つからない恐れも出てきます。
購入検討者の値下げ交渉
買い手からすると古家を解体する費用が発生することを想定しているため、当然値下げを交渉される可能性が高いでしょう。普通の建物や土地を販売するときでも1ヶ月以上はかかることが多く、価格交渉が発生すると売却までの道のりがさらに遠くなります。
古家付き土地の売却の流れ
古家付き土地を売りたい・どこかに買い取ってほしいと考えたときに真っ先に思い浮かぶのは不動産業者による買取かもしれません。
しかし古家付き土地の売却方法は、2つの方法が存在します。
- 仲介
- 買取業者
どれも同じような買取方法かと思うかもしれませんが、実は全く異なります。
売却方法によってかかる時間や手間などが異なるため、それぞれの特徴をしっかり理解しましょう。
売れやすい古家付きの土地の特徴は？
土地によって仲介または買取がいいのかが変わります。下記にまとめますので仲介での売却と業者での買取どちらが望ましいか判断するために参考にしてみてください。特徴を説明した後に仲介と買取業者についての違いも説明させて頂きます。
仲介向けの古家付きの土地
仲介で検討される場合には高値で売却したい方におすすめです。基本的に買い手からの需要が高いと見込める場合には仲介でも売却が可能でしょう。しかし判断基準としては所有している土地の場所が良いところの場合に仲介が成立することが多いため検討される場合は下記のような特徴があれば高値で売れる可能性がありますので度仲介業者に相談してみてください。
・都市部などの人気エリア
・駅から徒歩1分〜10分圏内
・周辺に学校や病院、大型の商業施設がある
・古家だがリノベーションされている
・立地的に古民家カフェなどビジネス目的での需要がある
買取向けの古家付きの土地
買取向けの特徴としては、早く売却したい理由がある場合や仲介では売却が見込めない場合になります。
・駅から遠く離れておりアクセスが悪い
・家に住めないほどボロボロ
・住環境が整っていない
・仲介での買主を探しているが見つからない
仲介とは
前述で仲介に向いているパターンと買取業者に向いているパターンをそれぞれ説明しました。ここからは仲介と買取業者の違いについて触れたいと思います。
仲介は、不動産会社に買主を探してもらい、売主と買主の間に立って売買を成立させる方法です。
仲介の流れは、以下のように行われます。
- 売却の相談
- 査定
- 販売価格決定
- 販売活動開始
- 買主の案内
- 申し込み
- 契約
- ローン査定
- 引き渡し
需要があればすぐに買い手が見つかりますが、大多数の古家付きの土地の売却には半年ほどかかるケースが多いです。
買取業者
買取業者の場合は、土地の価値、建物の状態などを査定し、古家付き土地を不動産会社が買い取ってくれます。
買取業者を利用する流れは、以下の通りです。
- 査定依頼
- 買取価格の机上査定
- 現地査定
- 契約
- 物件の引き渡し、残金の決済
買取業者に依頼する場合、仲介と比べると売却まで業者によって異なりますが1ヶ月〜３ヶ月ほどでスピーディーに手続きを済ませることができます。
古家付き土地の売却手段別のメリット/デメリット
| 買取業者 | 仲介 | |
| メリット | ・スピーディな現金化・リスクを考慮した上で買い取ってくれる・再建築不可物件でも売却できる可能性がある | ・売却稼働の手間が比較的少ない・買取業者よりも高く売却できる・売主の利益を考えてサポートしてくれる |
| デメリット | ・売却価格が安くなる可能性がある・悪徳業者に注意が必要・古家付き土地に特化した業者が少ない | ・売却までの時間がかかる・仲介手数料がかかる |
売却手段 | 仲介
仲介のメリットは、適切な売価設定と買い主との交渉に強いため、高値で売却できる可能性があることです。買い主探しから契約まで、全ての手続きをお任せできるため、自身の手間が省けるでしょう。個人売買は自身ですべてリサーチしなければならないため、価格設定に失敗するというリスクがあります。買取業者は仲介より売却価格が低くなる可能性も否めません。
また売主の代わりに買い主と交渉したり、契約書を作成したりすることで、法的リスクを軽減できるというメリットも持ち合わせています。
デメリットとして挙げられるのは、売買契約締結前に物件や取引に関する重要事項を説明し、その内容を書面で交付する義務や、瑕疵担保責任などは基本的に売主が法的責任を負うことになることです。
売却手段 | 買取業者
買取業者を利用するメリットは、査定から契約まですべての工程を代行してくれるため、手間がかからないことです。
査定額に同意すれば契約は成立するため、早期に現金化できます。個人売買や仲介と比べると、売却まで1～3週間とスピーディーに手続きを済ませることができます。
全て任せたうえで短期間で完結できるというのは大きなメリットと言えるでしょう。
また買取業者は法的な手続きに詳しく瑕疵担保責任も負わないため、売却後もリスクを回避することができるでしょう。
デメリットとしては転売益を確保するため、仲介よりも売却価格が低くなる傾向があることです。
古家付き土地の買取業者の選び方
古家付き土地の売却を検討する際、買取業者選びは非常に重要です。買取業者を選ぶ際は、以下のポイントを押さえておきましょう。
- 実績/評判をチェックする
- 買取を積極的に行っているか
- プロセスの明確さ
- 各士業との連携があるか
実績/評判をチェックする
各業者の古家付き土地の買取実績を確認するようにしましょう。ホームページなどで、過去の買取事例を確認できます。古家付き土地の買取は専門性が高いので経験と知識が豊富な業者に任せるのがおすすめです。また地域密着型の業者であれば、地域の相場や慣習に詳しく、より高値で買い取ってもらえる可能性があります。
口コミサイトやSNSでは、簡単に業者の評判を調べられます。ただし、悪い口コミの多いサイトやSNSには注意が必要です。実際に利用した人の声を聞くことで、より客観的な情報を得ることができます。
買取を積極的に行っているか
買取を積極的に行っている業者は実績が豊富なので安心して任せることができます。その理由としては、事業モデル的に買取業者が再販する際に利益を出していますのでそのノウハウがあると結果的に高値で買い取ってもらえる可能性があるからです。
ただし立地などの条件が悪いと査定の時点で断られることもあります。本記事の後半で買取を積極的に行っている買取業者をご紹介しますので一度相談してみてください。
プロセスの明確さ
古家付き土地の売却は、手続きが複雑で、一般の方には手に負えないものです。しかし、信頼できる買取業者は、売却までの流れを明確に示し、不安を解消してくれます。
査定から引き渡しまでの具体的なスケジュール、必要書類や手続き、費用内訳などを丁寧に説明してくれる業者を選びましょう。わからないことは遠慮なく質問し、納得できるまで説明してくれるかどうか確認することが大切です。
各士業との連携があるか
古家付き土地の売却は、トラブルが発生しやすい傾向にあります。以下は、トラブルの主な事例です。
- 開示義務違反: 売主が買主に物件情報を十分に開示していない場合
- 契約不適合責任: 物件に瑕疵（欠陥）があった場合
- 建築基準法違反: 建物が建築基準法に違反している場合
- 不動産取引業法違反: 不動産業者が法令に違反している場合
これらのトラブルは、売主にとって大きな損害につながる可能性があります。
そこで、古家付き土地の買取業者を選ぶ際には、士業（弁護士、税理士、宅地建物取引士など）と密接に連携している業者を選ぶことがとても重要です。
士業との連携があれば、トラブルが発生した場合でも、迅速かつ適切な対応が受けられます。
おすすめの古家付き土地の買取業者業5選
ここでは、おすすめの古家付き土地の買取業者を5社紹介します。古家付き土地の売却には、各社それぞれ異なる特徴やサービス内容を持っています。特徴やサービス内容など、自分に合った業者を見つけることが重要です。
株式会社 Next age
| 取り扱い物件 | 土地、空き家、新築、事故物件、訳あり物件他 |
| 対応業務 | 不動産売買、賃貸、仲介、管理、リフォーム |
| 対応地域 | 全国 |
| 査定 | 無料 |
| URL | https://nextage-estate.co.jp/ |
| 電話番号 | 048-888-0604 |
| 営業時間 | 10時〜19時 水曜日は定休 |
| 査定の流れ | 電話または問い合わせフォームに入力 |
株式会社Next ageは、100件を超える未公開物件を取り扱っており、豊富な選択肢から希望にぴったりの住まいが見つけられます。土地から注文住宅まで、幅広い物件種別に対応可能です。また、無料査定も実施しています。経験豊富なスタッフが、適正価格を迅速かつ丁寧に査定してくれます。
売買だけではなく仲介業務も行っており、数百社以上の不動産関連会社との提携により、情報発信力と情報収集力がこの会社の強みです。希望に合った物件をいち早く案内してくれるでしょう。
「売り時」「買い時」を逃さないよう、スピーディーな取引を心掛け、売買のタイミングに関する相談にも乗ってくれます。
株式会社クランピーリアルエステート
| 取り扱い物件 | マンション、戸建て、アパート |
| 対応業務 | 共有名義不動産、底地、借地、不動産買取 |
| 対応地域 | 全国 |
| 査定 | 無料 |
| URL | https://c-realestate.jp/accident-property-purchase/ |
| 電話番号 | 03-6226-2566 |
| 営業時間 | 10時〜19時 土曜日、日曜日は定休 |
| 査定の流れ | 不動産査定フォームに入力 |
株式会社クランピーリアルエステートは、古家付き土地や底地などの特殊物件の買取に特化した不動産会社です。
年間3,000件以上の相談実績を持ち、豊富な経験とノウハウを活かして、お客様一人ひとりに寄り添った提案を行っています。
直接売主とやり取りを行っており、しっかりと査定しているので高値での買取が可能です。
また、スタッフ全員に十分な経験があり、社内でノウハウが共有されているので、他の不動産会社に比べて低い事務コストで進めることができます。その結果、コスト分を買値から引いていないため、売主にとって納得のいく価格での売却が可能となっています。
株式会社リアルエステート
| 取り扱い物件 | 戸建て、マンション |
| 対応業務 | 古民家物件の買取 |
| 対応地域 | 全国 |
| 査定 | 無料 |
| URL | https://re-estate.co.jp/kominka/ |
| 電話番号 | 0120-469-166 |
| 営業時間 | 9時〜18時 土日祝日も受付 |
| 査定の流れ | 無料査定・相談フォームに入力 |
株式会社リアルエステートは、古民家物件の買取専門業者です。
仲介手数料0円で、古民家の高額買取を実現してくれます。
また、10年以上の実績で、相続物件や再生困難物件も買取可能です。
全国販売ルートがあり、買い手が見つかりにくい物件も対応してくれます。
ゴミ屋敷や廃材放置物件も、現状のまま買い取ってくれるほか、遺品整理や残留物撤去もサポートしてくれるので、お客様も大変満足されています。
さらに、市街化調整区域や再建築不可物件、築古物件も買取可能です。
株式会社カチタス
| 取り扱い物件 | 戸建て、マンション |
| 対応業務 | 中古住宅の再販、買い取り |
| 対応地域 | 全国 |
| 査定 | 無料 |
| URL | https://katitas.jp/ |
| 電話番号 | 0120-593-000 |
| 営業時間 | 9時〜18時 第1・第3・第5火曜日、毎週水曜日は定休 |
| 査定の流れ | 電話または「無料査定を申し込む」からフォームに入力後、担当者が現地に向かい査定を行う |
株式会社カチタスは、10年連続No.1の中古住宅買取再販事業者です。
豊富な実績と全国130店舗以上のネットワークで、お客様に最適な中古住宅を提供しています。
独自の査定基準で厳選した、高品質な中古住宅を豊富に取り揃えています。
また、全国に店舗があるため、査定価格提示まで最短3日、現金決済まで最短3週間で実現可能です。
築年数が古い家や、他社では買い取りが難しいと言われた物件も、カチタスなら買取できる場合があります。
さらに、売却後のトラブルもなく、相続手続きや引越し手続きなど、各種手続きをサポートしてくれます。
株式会社AlbaLink
| 取り扱い物件 | 戸建て、マンション、アパート、土地 |
| 対応業務 | 不動産の売買・仲介・鑑定 |
| 対応地域 | 全国 |
| 査定 | 無料 |
| URL | https://wakearipro.com/lp/link-a/?uid=leg-8920235c3cb3e39d3cc2ba364dccce4c |
| 電話番号 | 0120-542-956 |
| 営業時間 | 10時〜20時 水曜日は定休 |
| 査定の流れ | 電話または無料査定フォームに必要事項を入力して送信 |
株式会社AlbaLinkは、独自の販路と再生ノウハウで、どんな物件でも高値買取してくれます。その理由は、豊富な販売経験と独自の販路で、どんな物件でも買い手を見つけることができるからです。
あらゆる物件を蘇らせるリフォームやリノベーションのノウハウによって、築古物件や難あり物件を蘇らせて高値で買取してくれます。
また、不動産問題を専門とする弁護士法人と提携しているので、法的な問題も安心して任せられます。
さらに、自社で物件の保有や運用するケースも多いため、高値での買取が可能です。
古家付き土地を買い取ってもらう前にすべきこと
古家付き土地を買い取ってもらう前に、以下のことをしておくことをおすすめします。古家付き土地の売却は、複雑な手続きが伴うことがあります。早めに準備を始めることが重要です。
譲渡所得税の控除特例期間中に売却する
古家付き土地を売却する場合、譲渡所得税の控除特例期間中であれば、お得に売却できます。譲渡所得税の控除特例は、土地や建物を売却した際に、譲渡所得から一定額を控除できる制度です。例えば、マイホーム（居住用財産）を売った場合、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。この制度を利用することで、納税額が軽減できます。譲渡所得税の控除特例を活用すると、古家付き土地を売却する際の税金負担の大幅な軽減に繋がります。
通常よりも低い税率で譲渡所得税を支払えるため、手元に残る金額が増えます。また、特定の条件を満たすことで所得税や住民税の特別控除を受けられ、さらに節税にも繋がります。
控除特例の適用条件や、具体的な節税額などは、土地によって異なるので買取業者に相談しましょう。
複数の業者に見積もりを取る
古家付き土地の売却で高値を希望するなら、複数の買取業者に見積もりを取ることは必須です。なぜなら、業者によって査定額や諸条件が異なるからです。複数の見積もりを比較することで、より良い条件の業者を選べます。
また、業者側に競争原理が働き、買取価格がアップする可能性もあります。
複数の業者に見積もりを取る際のポイントは、3社程度に絞り、同じ条件で依頼することです。見積もり内容を比較し、わからないことは質問しましょう。
土地の現状確認
古家付き土地の売却において、土地と建物の現状確認は非常に重要です。情報を把握することで、適切な価格設定が可能になり、業者と交渉できます。
- 土地の形状：更地か建物が建っているか
- 地目：農地、宅地、商業地、工業地など、土地の用途
- 用途地域：第一種住居地域、第二種住居地域、商業地域、工業地域など、土地の周辺環境
- 建蔽率：敷地のどれくらいの割合に建物を建てられるか
- 建物の状態：構造（木造、鉄筋コンクリート造など）、築年数、外壁、屋根、基礎などの状態など
- 修繕履歴：過去に行われた修繕の内容と時期、修繕にかかった費用、保証期間が残っているかどうか
上記に挙げる状況を把握することで、より適切な価格の設定ができたり、買手とのトラブルの回避もできるでしょう。
必要な修繕があれば、事前に実施しておくことで、売却をスムーズに進められるでしょう。
法的な確認
古家付き土地を売却する前に、法的な確認をしっかり行うことは非常に重要です。
まず、土地の権利証や登記簿謄本を確認し、所有権に問題がないこと、相続登記や所有権移転登記などが済んでいるかについて確認しましょう。共有名義の場合は、他の共有名義人の同意が必要です。
また、土地の地目を確認し、用途地域に適合していることを確認しましょう。もし、用途地域に適合していない場合は、地目変更が必要です。地目変更には、時間と費用がかかりますので、早めに手続きしておきましょう。
まとめ
古家付き土地の売却は、トラブル発生リスクや複雑な手続きが伴うため、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。しかし、適切な知識と準備をすれば、高値でスムーズに売却できます。
古家付き土地を賢く売却するためには、複数の業者に見積もりを取る、土地の現状確認と法的な確認をしっかり行う、譲渡所得税の控除特例期間中に売却する、などのポイントを意識することが重要です。
ここまでのポイントを参考に、計画的に準備を進めることで、高値でスムーズな売却が実現できるでしょう。
古家付き土地の売却を検討しているなら、株式会社Next ageへご相談ください。
Next ageは、古家付き土地の売却に特化した専門性の高い買取業者です。豊富な取引実績と専門知識を活かし、お客様のニーズに最適な提案を行います。
古家付き土地の売却は、Next ageにお任せください。
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