空き家売り買いドットコムpowered by CyberLounge inc.

「空き家を放置するのってやばいって聞いたけどどうやばいの？」

「相続した実家の空き家をすぐに処分したいけどどうしたらいいのかな？」

上記のお悩みの声をよく耳にします。空き家のご相談をいただく方のほとんどは実際処分に困っている方がほとんどです。

日本全国で増加する空き家は、所有者や国、自治体にとって頭を悩ます問題であり市場に出ているにもかかわらず売れ残るなんてことはよくあります。

売れない空き家には、どのような理由があるのでしょうか？

そして放置することのリスクは想像以上に深刻であり、適切な処分方法を知らないことが原因でさらなる損失を招くこともあります。

この記事では、売れない空き家の背景を探りながら、その放置リスクと実効性のある処分方法について徹底解説します。記事の後半では助成金や補助金に関する情報もまとめているので気になる方は確認してみてください。

自分の所有している空き家が売れないのはなぜ？

自分の所有している空き家が売れない理由は多々あります。例えば、立地の不便さや老朽化が進んでいることが挙げられます。また、再建築不可物件となっている場合、建て替えができません。

これらの売れない理由は、資産価値の低下や固定資産税の負担増といった経済的なリスクを引き起こす可能性があり一般的には敬遠されてしまいます。まずは１つずつ詳細をまとめていきます。

立地が悪く生活がしづらい

空き家の売却において、立地条件は非常に重要です。不便な場所では生活利便性が低く、学校や病院、ショッピング施設へのアクセスが悪いため、潜在的な買い手にとって魅力が薄れます。そのほかにも起伏の激しい場所、地盤沈下や浸水が頻繁に起こるようなエリアに関しても同じことが言えます。

良好な立地は利便性や資産価値も高く買い手のニーズを満たすため、売却時の価値を大きく左右します。立地が悪い家に住むのは読者のみなさんも住みたいとは思えませんよね？

自分が住みたいと思えるか考えた時に住みたいと思えない場合は売却も難航すると想定したほうがいいでしょう。

建物の状態が悪い

空き家の売却で困難に陥る主な原因の一つに、建物の状態が挙げられます。「自分の所有している空き家が売れないのはなぜ？」とお悩みの方は少なくありませんが築年数が経過していると劣化した屋根や壁、古い設備などのメンテナンスが必要な箇所が多く、買い手を遠ざける要因になっています。

また、老朽化している物件は売却後に瑕疵が発見された場合に契約解除や減額を要求されることがありますので売却できた場合でも買主、売主双方にリスクがあります。

建て替えが制限されている(再建築不可物件)

「再建築不可」の規制がありますがこの規制は、土地が都市計画法や建築基準法などの法律により、思い通りに建物を建て替えることが難しい物件を指します。既存不適格とみなされる物件は法令に則った建物にする必要があるため想定している費用を大きく超えてしまうことがあり敬遠されてしまいます。

例えば、景観保護区域や地盤の不安定な場所に位置する物件や接道の要件をみたしていないものがこれに該当することが多いです。

売れないことはありませんが既存不適格ではない物件と比較した際に売りにくいのは間違いないでしょう。

既存不適格って何？違反建築物との違いや売買の注意点についても解説

空き家を売る(処分)するための手段

空き家処分や不動産売却において幾つかの手段が考えられますが複数の仲介業者に相談、買取業社に査定を出すなどが一般的です。また隣地の方に引き取ってもらうといった方法も考えられます。

いくつかの手段を解説していきますのでご自分にとって最適な手段を検討するヒントにしてみてください。

隣地の住民に相談

空き家を隣地の方に譲り渡すことで隣地の方からすると土地(建物はついているが)をもらえるメリットがあり、空き家を所有者としても処分でき双方にメリットがある場合があります。土地が広がるなら欲しいと思ってくれる方もすなくありません。

また、もし近くにレストランなどの商業施設がある場合は駐車場を探しているケースがあり快く譲り受けてくれる可能性があります。

人によって隣人との関係性もあるかと思いますので無理にお願いするのは控えましょう。場合によっては寄付をするという手段もあります。

寄付をする

ネット検索をすると「自治体に寄付」に関する記事がよくありますが、使用目的の見出せない空き家の寄付を受け入れることはしません。自治体でも例外なく固定資産税がかかってしまうので使い道がない場合は受け入れるということをしてくれないのが現状です。

しかし寄付を受け入れてくれば処分できるので一度自治体に問い合わせる価値はありますので寄付も検討しましょう。

また営利法人ではなくNPO法人、社団法人、財団法人、社会福祉法人、学校法人、宗教法人といった公益法人に寄付も可能です。この場合も利用目的に合致しない場合は断られてしまうことが多いので寄付を受け入れてくれたらラッキーくらいの期待にとどめましょう。

複数の仲介業者に相談

仲介業者に売却のために仲介を依頼する際には複数の業者にコンタクトをとってみると良いでしょう。地域密着の業者や全国に支社があるような業者など強みが様々なので話を聞いてみるのが良いでしょう。また、仲介の際は仲介手数料がかかりますのでその点は留意しましょう。金額によって変わるため相談する際に想定の手数料はしっかりとチェックすることをお勧めします。

空き家の仲介の流れ:

買い手によってはすんなり提示価格で買い取ってくれることもあれば、金額交渉をされる場合もあります。

空き家の処分が目的の場合は多少値引き交渉をされても承諾しましょう。また仲介のデメリットにも関係しますが、買い手数多の物件ではないということを念頭に置かなければなりません。仲介業者には売主と買い手の売買のマッチングをしてもらえますが、日々たくさんの物件を扱っているため特別扱いはないと考えましょう。

不動産会社にはよくあることですが、物件の価格が低いと適当に対応されることも多々あるため前述した用に仲介業者を選定する際はストレスなくコミュニケーションが取れるかという点も含めて探すといいでしょう。

買取業者に相談

空き家が売れない一因として、需要と供給のミスマッチや物件の状態などが関係しています。

本記事でも一番お勧めする解決手段として「買取業者に相談」するという方法があります。買取業者は、短期間で現金化を希望する空き家所有者に適した選択肢と言えます。

買取業者は空き家の状態を査定し買取をしてくれます。全国の物件に対応している業者もあるため買取業社によって買取額が多少変わるため少しでも高く買い取って欲しい場合は複数社に査定をしてもらい相見積もりをとりましょう。

お勧めする理由としては、以下になります。

仲介では買い手がなかなか見つからないということはよくある話です。そういった物件は買取業社でも査定の際に断られてしまう可能性もあります。それでも業者の中にはどんな物件でも買い取ってくれる業社が一定数存在します。また仲介は買い手を見つけてくるのに対し業者が買い取ってくれるため売却までの時間を大きく短縮することが可能です。

空き家の買取業社の流れ:

空き家の処分を検討される際は買取業社への査定依頼を忘れずに行いましょう。ほとんどの不動産会社が査定を無料で行なってくれます。

相続土地国庫帰属制度を利用して引き取ってもらう

空き家の処分方法の一つとして知られる「相続土地国庫帰属制度」は、相続によって手に入れた土地を国に帰属させることができる手段です。隣地の方への交渉も失敗し仲介、買取業社でもダメな場合はこの方法をお勧めします。

引き取ってもらうには条件をクリアする必要がありますがもし制度に該当する場合は処分可能となります。また建物は引き取りの対象外なので建物を解体後更地にした上での申請が必要となるため注意が必要です。

ただこの制度を利用すれば、手間とコストがかかる空き家の管理や売却の必要がなくなります。利用条件としては相続した土地が国や自治体の公共の利益に供される場合に限られ、手続きは相続登記が完了した後、国土交通省を通して行います。かなり限定されてしますので相続土地国庫帰属制度を活用される場合はよく調べた上で処分にお困りの方は、国庫帰属制度の利用を検討してみてはいかがでしょうか？

空き家を売る(処分)するときの注意点

空き家の売却や処分を考える際には、いくつかの重要なポイントに注意する必要があります。まず、売却前にはリフォームが必要かどうかを検討し、物件の価値を向上させることが可能かを見極めるべきです。しかし、リフォームすることで現所有者の好みのリフォームがかえって売却に悪影響をおよぼすことがよくあります。

次に、土地の境界を明確にし、近隣住民とのトラブルを避けるためにも境界確定測量を行いましょう。また、放置していると建物が老朽化して安全リスクを高めるだけでなく、固定資産税などの経費がかさむため、早めに行動を起こすことが重要です。

売却や処分の際のリスクには、不動産の市価より低い価格での売却や、解体費用の負担などがあります。所有者はこれらのチェックポイントをしっかりと抑え、適切な判断を行うことが空き家問題の解決に向けて必須となります。

リフォームはしてはいけない？？

リフォームはうまくいけば空き家の価値向上に繋がり、売却においてプラスに働くことが多いですが、注意が必要です。売主の好みに合わせたリフォームは、購入希望者の趣向と異なる可能性があります。その結果、売れる市場が狭まり売却が難しくなることがあります。

自分は大丈夫と思っていても半数以上はマイナスに働いているので空き家売却時には、もしリフォームをする場合は広い層に受ける中立的なデザインを心掛けたリフォームをリフォーム会社と相談して判断しましょう。

リノベーションブームもありリフォームをすれば高くなると思っている方もいらっしゃいますが、リフォームして失敗することが増えている傾向がありますのでリフォームをする前に買取業者で査定を出すか仲介に依頼をすることをお勧めします。

解体をする前に売却する方法がないか確認

空き家が原因で売却ができないという方が一定数いらっしゃいますが解体を検討する際には、解体する前に本当に売却できる方法がないかを再度考えてみるのが重要です。解体にはコストがかかる上、解体後の土地が売れるという保証はありません。

解体費用を支払ったのに肝心の売却ができない、、、なんてことがあれば困ってしまいますよね。

買取業者に連絡をしたか、仲介で価格交渉を断っていないかなど、売れない原因を自分で作っている場合も往々にしてあります。また仲介で売れなくても買取業者が買い取ってくれる事例は星の数ほどあります。

解体コストを考慮すると買取業者に空き家ごと買い取ってもらった方が手間も省けて現金化も速いため解体を検討される際は一度価格を下げたり業者買取を検討してみましょう。

土地の境界が確定しているか確認

空き家売却時に関わらず土地境界の不明瞭さはトラブルのもとです。測量屋さんなんかも隣地の住民への説明や交渉が一番大変だというお話をよく耳にします。売却前に境界確認は必須であり、正確な土地面積を示す境界証明書を取得することが重要です。

隣地との争いを避け、スムーズな取引のためにも隣接する土地所有者との合意形成が大切です。

空き家を放置するリスクを知る

空き家を放置すると、固定資産税の無駄払い、特定空き家への指定リスク、不法侵入やゴミの不法投棄など犯罪の温床になる可能性があります。

これらの問題は、個人の経済的負担増加だけでなく、周辺地域の治安悪化や景観の低下といった社会的影響ももたらすため、リスクを認識し、適切な処分方法を考えることが重要です。

住んでいなくても固定資産税の支払いは発生する

住んでいない空き家を所有していても、固定資産税の支払い義務は消えません。固定資産税は、土地や建物を所有している限り毎年課税される地方税であり、空き家であろうと使われていなかったとしても、その支払いを免れることはできません。空き家の管理に税金など所有しているだけで支出が発生してしまうのは非常にもったいないため放置はせずに売却・賃貸・譲渡など何かしらの対処を検討しなければなりません。

特定空き家等に指定されると税金が6倍に

特定空き家とは、一定の基準に基づいて自治体が指定した空き家のことです。これらの空き家は、周囲の環境に悪影響を及ぼす可能性があるため、特別措置法により厳しく管理されています。特定空き家に指定されると、固定資産税が最大6倍にまで増額されることがあります。この増税の目的は、所有者に対して空き家の適切な管理や活用を促すことにあります。

具体的には、倒壊の危険がある、外観が著しく損なわれている、不衛生などが指定基準となります。罰金を命じられる場合もありますので放置することは金銭的に大きな負担になります。

放置をすることは周りに迷惑をかけてしまうだけではなく自分のお財布にもダメージが大きくなってしまいますので特定空き家等に指定される前になんとかしなければなりません。事前に対策するためにも売却や処分を進めましょう。

犯罪の温床になる可能性がある

上記では税金に関する話をしましたが単にお財布事情が悪くなるだけでなく犯罪の温床になるリスクもあります。盗みや不法占拠、薬物使用などの犯罪が発生しやすく、治安悪化を招くことが懸念されます。

実際に、放置された空き家で不法行為が行われた事例は多数報告されています。これらの問題は、周辺地域の住民にとっても大きな不安材料となり苦情にもつながるでしょう。その地域にも人々の暮らしがありその暮らしを脅かす根城にならないようにするためにも放置をせずに適切な処分方法を模索することが重要です。

近隣住民の迷惑になる

見た目の悪化や犯罪の温床の他にも害虫や野良動物の住処となり、近隣住民に迷惑を及ぼす可能性があります。草木が生い茂り、火事のリスクを高めるケースがあり他の住宅に被害が出てしまっては訴訟問題にも発展しかねません。

実際に近隣から苦情が出るケースも多く、空き家問題はひとりの所有者だけの問題ではなく、コミュニティ全体に影響を与える重要な社会問題になっています。

空き家だけの相続放棄はできない

たとえ売れずに困っている空き家があっても、相続の際「空き家だけ」の相続放棄は法的には認められません。日本の相続法では、相続財産は一切合切、つまり借金を含む全てを一括して扱います。そのため空き家を単独で放棄することができません。

適切な対応策としては、空き家を含む相続財産を総合的に評価し、相続放棄の是非を検討するか、または相続後に空き家問題を解決するために売却や活用の方法を探るべきです。重い相続税の負担や維持管理のコストを考えれば、早めの対応が重要となります。

また、相続を放棄しても管理責任が発生する期間がありますので注意が必要です。

相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。

民法940条

相続人又は相続財産清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間に限り責任を負う旨が明示されていますのでその期間に何か被害が発生してしまった場合は責任を免れることができないので注意しましょう。

空き家処分に使える助成金/補助金はある？

空き家の問題は、多くの自治体が直面する社会的な課題です。空き家問題の旗振り役でもある国土交通省では「空き家対策総合支援事業」を通じて自治体への支援をしています。その結果自治体で補助金や助成金を出すなどの対策を取れるようになっています。

自治体によって異なりますので一度問い合わせてみるといいでしょう。

申請方法は自治体によって異なりますが、通常、空き家が市街地活性化や景観改善に資する場合に限定され、申請者は一定の条件を満たす必要があります。

1/4~1/5くらいの支給が多いようで大部分の費用負担はご自身で負担することが必要です。

まとめ

空き家を売却する理由としては、維持費用の削減や資産価値の減少を防ぐことが挙げられます。

まずは専門の不動産業者に相談することが有効です。筆者がお勧めするのは買取業者に査定を出すことです。仲介は売却までの期間が長くなりがちですが、買取業者であれば業者が買い取ってくれるので売却までの期間が短く済みます。

空き家を放置するリスクには、建物の老朽化や不法投棄など社会問題を引き起こす可能性があります。また、自治体の助成金を利用することで、空き家の処分や活用が進めやすくなります。これらの情報を知ることで、空き家の売却や処分について検討する際の重要なポイントが整理されます。